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9月22日 上午 1:21
9月22日 下午 5:01
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其他
土地财政,越搞越上瘾
Original
倪刃
黑噪音
2024-09-22
全世界的房地产泡沫破裂,带来的问题主要是金融风险,也就是怕银行倒闭。但中国却不一样,压力首先来到了地方政府这一边。这其实是非常独特的一种现象。
中国的银行不怕倒闭?当然也不能这么说,但中国的经济体制决定了一点:银行确实很难出现西方经济体制下的那种倒闭。
就是说,一旦银行出现真正的风险迹象,都是提前有兜底的。暂且不管怎么评价这个做法,反正现实情况就是这样。
所以房地产下行所带来的常见问题——金融风险,我们暂且可以先不关注。但地方政府的压力山大,却是有目共睹,毕竟“砸锅卖铁”这种措辞都来了。
到底为什么中国地方政府就这么依赖房地产呢?众所周知是因为土地财政。那么土地财政究竟是怎么回事?为什么离了土地财政就不行?别的国家又是怎么处理的?
土地财政,是一个货真价实的“中国特色”,绝无仅有。地方政府卖地作为财政收入,然后再用这个财政收入搞发展,这种模式也跟整个特殊的“社会主义市场经济”体制有关,因为土地产权在国家,却又可以利用市场机制进行土地交易。
有一些说法称,土地财政是中国一项伟大的制度创新,是中国经济奇迹的制度源泉。之所以有这么高的评价,是因为土地财政作为一种“妙想”,用最简单直接的方式解决了地方发展的融资问题。尤其是对于中国快速的城市化和基建,土地财政起到了关键的作用。
可能有人要问了,那别的国家没土地财政,难道就发展不了了?
答案是:以中国的国家体量,没有土地财政的话发展很难做到那么快。因为土地财政是在极短的时间内、盘活极大的资金,堪称一种极强的资本原始积累模式。
大部分发达国家,其发展的历程一般都比较长,所以即便没有土地财政,地方政府也有着多种丰富的财政收入来源,城市化的进程也是慢慢地、细致地推进。
而中国则是从计划经济之下1970年代末的赤贫状态,一穷二白的基础上开始发展的,再考虑到中国的巨大体量,想要推动城市化和市场经济,所需要的原始资本是一个天文数字。
“资本的原始积累”,重点在于原始二字。在城市化发展已经启动后,信用、税收和再抵押融资的雪球就滚起来了,但一开始的第一笔资金来源,却是要“凭空”产生的,这就是“原始积累”的本意。
刚改革开放的中国,却没有任何原始资本,于是才有了“卖地赚钱”的创意。2003年开始,中国地方政府开始利用两种方法经营土地:一是在土地招拍挂制度下,用拍卖的方式炒作地皮价格,以促进资本流入;二是用价格极低甚至免费的土地,进行招商引资发展工业。
2000年代初期之前的中国地方政府,很穷,因为能收的税少;但有了土地财政之后,地方政府突然就富得流油,原来不值钱的土地,一下子变为现成的金饭碗。
除了卖地收入,其实土地财政还包含着围绕卖地收入的一系列税收,比如土地使用税、房地产税等等。
总之,土地财政让地方政府一下子财大气粗了起来,这也是为什么从2000年前后开始,各个地方突然开始大规模建设高速公路、快速推进城市化。在我生活的内地小城,正是在2000年左右全城开始大拆迁,原先大片大片的土房子和砖混平房上面都写了“拆”字,没过几年城市的面貌就焕然一新了。
当然,背后的一些强拆血泪史在此就不议了,不是这篇文章的主题。
原本还是“乡土中国”,仅仅用了10年,就完成了城市化率暴增的奇迹。
从1990年代的迷茫困顿
到2000年代
初的经济大爆发,其实主要就是两个原因:
土地财政和加入世贸组织。
一切看上去都很美好,但土地财政这个奇思妙想,也意味着它带来的问题是特殊的和难以解决的。
其中最核心的问题,就是让房地产企业的融资来源,变得畸形而单一。这个问题看似只是房企的问题,但本质上则是地方政府与房企、银行之间,形成了一种牢固的利益共同体。这样一来,三者就都变“懒”了。
地方政府的懒在于:既然卖地就能赚钱,那我又何必搞那么多“细活”呢?于是城市化建设出现了粗放、野蛮的特征,甚至我们现在所看到的很多中国城市格局,都是由房地产资本的流向决定的。
银行的懒则是:只要给房企贷款,就能带来巨大的稳定收益,所以银行也欲罢不能。这一方面让中国的银行普遍营收结构单一,另一方面让银行越来越依赖房企。
房企呢?就更懒了:不需要太多的自有资金,只要有足够的资源背景,就能撬动天量的资金。这个例子已经展现在我们面前了——恒大。恒大只用了30多个亿,就撬动了高达2.4万亿的资金。这样的超级杠杆,放眼全世界都是一个罕见的奇观。
在房地产发展健康的国家,房地产企业的融资来源都不会如此高度依赖银行贷款,而是来源非常丰富的,房企自有资金的要求也很高。
但是在土地财政之下,地方政府、银行与房企,三者利益高度趋同,这就让房地产这个本应多元化的行业,变成了一场三者合力“收割”单一对象(购房者)的游戏。
地方政府,不断炒高地价;银行,不断放贷给房企;房企,不断提高新房定价,以实现固定的利润。
所以产生了一个结果:中国的房价水平,远远脱离了真实的供需关系和经济基本面,它不仅具有正常的泡沫特征,更是因为以上三者的合力推高,导致“泡沫中的泡沫”。
这就是为什么,中国的房价泡沫程度,甚至超越了当年的日本。
房价高的本质原因是地价高,但地价高有一个原因是土地招拍挂制度的畸形。这一制度本来应当是多种因素促成土地出让(美国模式),而不是只靠价格。但变了味的招拍挂制度,价格成为几乎唯一的出让标准。
另外,法治缺失和程序不透明,导致土地出让成为腐败重灾区,也是推高地价的一个原因。
这是一场欲罢不能的游戏,在巨大的金钱利益面前,地方政府不可能自行结束它。于是地方政府的财政收入越来越高度依赖土地,以至于积重难返。
到了前些年,房地产已经成了地方政府的“制氧机”,不摁在嘴上就无法呼吸。现在这个制氧机的造氧功能突然变差,地方政府就遇到了大麻烦。
究竟为何至此呢?因为我们要考虑一个“挤出效应”:社会财富的总量是一定的,政府这边占用的资金过多,会使私人部门可占用资金减少,经济学将这种情况,称为财政的“挤出效应”。
这就是民营经济和小微企业一直发展很费劲的原因,因为资本并没有向他们流动太多,而是流向了地方政府。
这时候,另一个循环就来了:地方政府的“挤出效应”过强,导致地方民营企业数量和质量都发展得不太行,地方政府的税源变得单一而孱弱,这就导致地方政府需要更加依赖土地收入,陷入恶性循环。
这也是为什么,现在地方政府离了土地财政就突然出现巨大的亏空——因为当年政府、银行、房企之间的利益结合体,形成一个“资本巨兽”,挤掉了太多的经济多样性可能,挤占了太多的资本和资源,让经济结构扭曲了。
成也土地财政,败也土地财政。从根源上看,还是一个底层逻辑问题:土地本来就是不可再生的、会卖完的资源,是一种本身并没有价值的抵押物,所以土地作为原始资本积累可以,但一直依赖土地,又跟中东国家依赖石油有何区别?
一个真正健康的经济体,其“抵押物”应当是科技创新、是健全的市场机制和公平的竞争环境、是人们对未来的信心。这种“抵押物”的改变,应当从2010年左右就开始了,而不是拖到现在。
·END·
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